Komentarz Huberta Abta, założyciela i dyrektora generalnego New Work.
Jak wyglądał rok 2020 na rynku nieruchomości?
2020 rok był na rynku nieruchomości jak kolejka górska, może z wyjątkiem sektora magazynowego i logistycznego. Budynki będące jeszcze w trakcie budowy, również były mniej dotknięte sytuacją. Pozostałe sektory, które zajmują się operacyjnie tematem przestrzeni komercyjnych, począwszy od handlu detalicznego, po hotele i biura, zostały dotnięte dość mocno przez ostatnie pandemiczne miesiące. Rządy wielu krajów nie znalazły odpowiednich środków i często działały w panice ogłaszając kolejne lockdowny i ograniczenia, a to nie sprawiło, by cały ten proces był dla branży łatwiejszy.
Jakie zmiany zaszły?
Żyjemy teraz w innym świecie i nawet, gdy pandemia się skończy, nadal będziemy musieli zmierzyć się z recesją. Kiedy sobie z nią poradzimy? Tego nie wiadomo. Zmiany społeczne i związane z modelami pracy pozostaną jednak na długo. Czekają nas wyzwania na każdym polu.
Jakie trendy i wyzwania zostały zauważone?
Kluczowym elementem, który wpłynął na naszą nową rzeczywistość i trendy na rynku jest to, jak postrzegamy spotkania z innymi ludźmi. Jeszcze do niedawna spotkania towarzyskie i uczestniczenie w wydarzeniach były dla większości z nas przyjemnością. Po miesiącach pandemii i dystansu społecznego pojawiły się zupełnie inne emocje – stres czy wręcz strach. W konsekwencji sektor eventów i podróży bardzo mocno ucierpiał. Hotele stoją puste, a linie lotnicze wciąż pozostają uw głębokim kryzysie. Firmy, które przetrwały, muszą wypracować nowy model biznesowy.
Zmiany dotyczą zarówno firm, które nagle stanęły przed koniecznością digitalizacji miejsc pracy, aby umożliwić home ofiice, jak i szkół, zmuszonych do wdrożenia cyfrowych narzędzi edukacyjnych. Widzimy również ogromny rozwój e-commerce, a jednocześnie puste galerie i główne ulice handlowe. Detaliści muszą dostosować swój kanał sprzedaży do handlu elektronicznego.
Jeśli chodzi o biura, to według Marka Dixona, prezesa IWG, 70 procent wszystkich nowych umów najmu powierzchni biurowych obejmuje dziś część elastyczną. To zmieni sytuację na rynku. Dziś okres najmu wynosi średnio 3,5 roku, co oznacza, że w bardzo krótkim czasie zobaczymy o 30 procent więcej elastycznej powierzchni. To ogromny wzrost w stosunku do średniej wynąszacej obecnie 2%,. To zjawisko znacząco wpłynie na model wynajmu i zarządzania biurami.
Czy będą kontynuowane w przyszłym roku?
Wszystkie trendy, które widzimy w tym roku, będą się rozwijać. Branża nieruchomości rozpoczyna zupełnie nowy rozdział. Nie dość, że jesteśmy świadkami końca najdłuższego od dziesięcioleci cyklu na rynku nieruchomości (średnia to 8,5 roku a ostatni 11 lat), to przede wszystkim cyfryzacja i sharing economy przejmą dużą rolę w branży. Czas, kiedy traktowaliśmy biuro wyłącznie jako przestrzeń minął. Dziś myślimy o biurze jako zestawie usług. To jest właśnie przyszłość.
Krótko mówiąc, zmiany zachodzą teraz szybciej niż kiedykolwiek. Do tej pory rozwiązania technologiczne skupiały się przede wszystkim na zarządzaniu przestrzenią biurową. Teraz, w związku z COVID-19, zauważamy zupełnie nowe wymagania w zakresie komunikacji z najemcami. Pojawiają się między innymi aplikacje na smartpohna umożliwiające dostęp do przestrzeni za pomocją kodu QR, systemy rozpoznawania tablic rejestracyjnych automatycznie podnosżce szlaban w garażu podziemnym, czy windy zaprogramowane tak, żeby rozpoznać nasze pietro. Rezerwacja sali konferencyjnej, zamawianie usług IT i komunikacja z kurierami stają się łatwiejsze niż kiedykolwiek. Wszystkie usługi możemy mieć w naszej ręce, dostępne za pomocą jednego kliknięcia.
Dzięki takim rozwiązaniom, cały process odbywa się bezkontaktowo, szybko i sprawnie oraz ogranicza fizyczny kontakt pomiędzy najemcami a przedstawicielami operatorów, jednocześnie zwiększając efektywność komunikacji.
Prognozy na 2021 rok – co może się wydarzyć na rynku biurowym?
Nawet jeśli w 2021 roku nie będzie kolejnych lockdownów i pojawi sie możliwość zaszczepienia się, to pandemia nie zniknie. Na rynku pozostaną rozwiązania i reguły związane z organizacją przestrzeni biura, niezbędnymi odstępami, utrwalą się również modele umożliwiające pracę z domu. W rezultacie duże operacje związane z wynajmem powierzchni biurowej będa wstrzymane przynajmniej do III kwartału 2021 roku. Możliwe są jednak negocjacje dotychczasowych kontraktów oraz ich przedłużanie. Do tej pory nie braliśmy pod uwagę recesji, która jest przed nami i uderzy z pełną mocą w najbliższych miesiącach, co w konsekwencji doprowadzi do pojawienia się na rynku kolejnych ofert podnajmu. Uwzględniając wzrost liczby tego typu ofert, poziom pustych przestrzeni osiągnie niebawem 20 procent. Krótko mówiąc, czynsze bazowe znajdą się pod presją. Oczywiście mogą znaleźć się wyjątki w postaci lokalnych rynków, które wydają się bardziej stabilne, przy założeniu zdrowego, 5-procentowego wskaźnika planu rozwoju. Nie wierzmy jednak w ożywienie rynku przed drugą połową 2022 roku.
