Rok 2021 na rynku mieszkaniowym stał pod znakiem pogłębiającej się nierównowagi podaży i popytu. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 11 000 mieszkań mniej niż sprzedali. Kupujący traktowali mieszkania głównie jako bezpieczną lokatę kapitału. Gdyby nie pandemia, spowolnienie, które czeka polską mieszkaniówkę w 2022 r. przyszłoby znacznie wcześniej.
-
W całym 2021 r. sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom 69 tys. – więcej sprzedano tylko w 2017 r – uznanym za szczyt boomu w cyklu rynkowym.
-
Różnica pomiędzy mieszkaniami sprzedanymi, a wprowadzonymi w tym samym czasie do oferty deweloperów wyniosła 11 tys. – tak dużej dysproporcji podaży i popytu nie notowano od 2013 r. Na koniec grudnia 2021 r. oferta była o 22% niższa niż rok wcześniej.
-
Rosnące koszty wykonawstwa w połączeniu z ograniczoną podażą nowych mieszkań oraz niesłabnącym popytem, skutkowały szybkim wzrostem cen – w ujęciu rocznym od 14% do 18%, a nawet, jak w przypadku Łodzi, o 21% r-d-r.
-
Trudno spodziewać się wyraźnych przecen, wobec bardzo wysokiego poziomu przedsprzedaży w projektach w realizacji oraz ograniczonej podaży nowych mieszkań, przy wciąż wysokim popycie inwestycyjnym.
Sprzedawało się tam, gdzie można było kupić
Zakończył się rok pod wieloma względami wyjątkowy. Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspokajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i rodziny, stał się niemal w równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału. Od 2007 r. nie mieliśmy do czynienia z tak skrajną nierównowagą pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą, tak podsumował ostatni rok Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego i Przewodniczący Panelu Strategicznego przy Zarządzie JLL.
Rekordy wydanych pozwoleń, a w ofercie pusto
Wprowadzają, z tym, że nie na rynkach, które dotychczas uchodziły za papierek lakmusowy rynku pierwotnego, czyli sześciu największych polskich miastach. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców. Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju – komentuje Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Nie ma przesłanek do prognozowania spadku cen mieszkań
Wiele wskazuje na to, że odpowiadająca w znacznej mierze za wzrosty cen nierównowaga popytu i podaży na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jeszcze się pogłębi. Na pewne wyhamowanie popytu można liczyć w związku ze wzrostem stóp procentowych, które osłabiają możliwości nabywcze kupujących – szczególnie tych, wspierających zakup kredytem hipotecznym. Wciąż jednak rosnąca inflacja podtrzymywać będzie skłonność do dalszego przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości – tłumaczy Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Dane statystyczne z rynku mieszkaniowego potwierdzają, że sektor deweloperski wchodzi w rok 2022 w bardzo dobrej kondycji. Niestety, jak to już bywało w przeszłości, najważniejsze zagrożenia nie mają żadnego związku ani z potencjałem firm deweloperskich, ani z czynnikami bezpośrednio wpływającymi na popyt, takimi jak stopy procentowe. To te zewnętrzne w stosunku do rynku mieszkań, w tym także te pochodzące spoza Polski czynniki sprawiają, że tak trudno dziś formułować jednoznaczne prognozy – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.
[…] Zobacz także: Topniejąca oferta i wysoki popyt na nowe mieszkania […]