Wywiad z Frederikiem Rouleau, Country Asset Managerem stojącym na czele polskiego oddziału Multi Corporation.
W ubiegłym roku na rynku nieruchomości handlowych obserwowaliśmy odmienny i ciągle zmieniający się krajobraz pandemiczny. To wymagało od zarządców szybkiego reagowania i przygotowania się na nadchodzącą recesję oraz zmiany w zachowaniu konsumentów. Obecnie pojawią się prawdopodobnie nowe wyzwania związane z sytuacją na Wschodzie. Jak do tych zmian podchodzi Multi Corporation?
Handel detaliczny, w tym zarządzanie centrami handlowymi, to zawsze był biznes dynamiczny i konkurencyjny. Wiedzieliśmy to długo przed pandemią, dlatego od dawna doskonaliliśmy nasze narzędzia kompleksowej analizy konsumentów niezbędne do zrozumienia kluczowych zmian, wyzwań i pojawiających się możliwości. W obecnej sytuacji należy zwrócić uwagę na trzy obszary: po pierwsze trendy, które kształtowały krajobraz branży na długo przed pandemią, po drugie – te, które będą kształtować zachowania konsumentów w nadchodzących latach, a po trzecie – te, które są tymczasowe i zależne od regulacji administracyjnych będących odpowiedzią na pandemię oraz teraz zapewne na wydarzenia geopolityczne. Choć jest jeszcze zdecydowanie za wcześnie, by prognozować, jaki wpływ na zachowanie konsumentów będą mieć wydarzenia ostatnich dni, to jedno możemy powiedzieć na pewno: dwa ostatnie lata nauczyły nas bardzo szybkiego reagowania i dostosowywania się do nowych okoliczności.
W jakich trendach konsumenckich upatrujecie więc okazje dla centrów handlowych?
Przez wiele lat przed pandemią obserwowaliśmy, jak sprzedaż urządzeń mobilnych, smartfonów i tabletów, na całym świecie osiąga rekordowe wzrosty, jak ta technologia zaczyna być integrowana z najróżniejszymi, coraz bardziej nieoczekiwanymi, aspektami naszego życia. Wystarczy wymienić choćby płatności zbliżeniowe, przesyłki kurierskie, rozszerzoną rzeczywistość czy wirtualne spotkania. Jednak zachowania konsumentów w świecie online nadal były znacząco różne w zależności od branży, inne przy zakupach detalicznych, inne w rezerwacji podróży, biletów na eventy sportowe czy na platformach komunikacyjnych. Dodatkowo obserwowaliśmy znaczne równice w zależności od kraju. Nawet globalna standaryzacja usług cyfrowych wymagała dalece zniuansowanego podejścia na każdym rynku geograficznym. Dotyczyło to zwłaszcza handlu internetowego, który był bardzo zróżnicowany w poszczególnych krajach europejskich, a dodatkowo pod względem demograficznym. Przy czym młodsi użytkownicy mieli większą skłonność do zakupów online.
I jak to zmieniło się w ostatnim roku, dwóch?
Coraz więcej produktów, usług i interakcji społecznych jest przeprowadzanych online, często również w bezpośrednim związku z przepisami pandemicznymi. To z jednej strony do pewnego stopnia zniwelowało te różnice w zachowaniu konsumentów, które obserwowaliśmy wcześniej, np. w sposobie działania e-commerce’u na rynkach krajowych. Z drugiej strony badania pokazują jednoznacznie, iż nasila się stres psychiczny, z którym nie można sobie poradzić za pomocą jeszcze większej liczby ekranów. Co więcej, to zjawisko najszybciej rośnie właśnie w grupie osób w wieku 18-29 lat, która najbardziej intensywnie korzysta z rozwiązań online.
Jakie to ma konsekwencje dla centrów handlowych?
No właśnie. Okazuje się, że te obiekty mogą mieć jeszcze większe znaczenie niż miały przed pandemią, a to okazja do utrzymania ich wartości w portfelach inwestorów…
W jaki sposób?
Nasze analizy świadczą o tym, iż konsumenci w tym roku coraz intensywniej poszukiwali „offline’owych” alternatyw dla ciągłego przebywania przed ekranem. Dla większości z nich, badania wskazują nawet na 64%, nasze galerie to atrakcyjna jakościowa alternatywa spędzania czasu w porównaniu do świata online. Z doświadczenia lockdownów wyciągamy wniosek, że relacji międzyludzkich na żywo nic nie jest w stanie zastąpić. Obserwowaliśmy na przykład, jak ludzie na nowo odkrywają przyjemność z przebywania wśród innych czy picia kawy z przyjaciółmi w otwartej przestrzeni poza domem. Wymiar psychologiczny oraz społeczny mają tu ogromne znaczenie. Zatem wartość odpowiednio spozycjonowanych pod te socjalizacyjne potrzeby aktywów nieruchomościowych pozostanie nadal wysoka i atrakcyjna dla inwestorów. W grę wchodzą usługi spędzania wolnego czasu, oferowanie aktywności społecznych, kulturalnych i rozrywkowych, a zatem kierunek mixed-use. 40-letnie doświadczenie Multi w całej Europie pokazuje, że projekty i obiekty, które już przeszły taki proces zmian, potwierdziły swoją atrakcyjność i społecznościową rolę po lockdownach. Poza tym uzupełnienie miksu handlowego o usługi ochrony zdrowia i urody czy mieszkania znacznie zwiększa odporność takich aktywów na lockdown czy konkurencję ze strony sklepów internetowych.
To dość zaskakujący wniosek, bo od ponad roku dużo mówi się raczej o tym, że najodporniejsze na pandemię okazały się parki handlowe, a Wy twierdzicie, że odpowiedzią są obiekty mixed-use?
To prawda, że mniejsze obiekty radziły sobie najlepiej, w czasie lockdownów. Obecnie jesteśmy w fazie wychodzenia ze skutków pandemii i wierzymy, że najlepsze rezultaty ponownie będą osiągać największe i nowoczesne galerie handlowe. Odwiedzalność w 2021 roku była niższa, w zależności od miesiąca i wielkości obiektu oraz oczywiście obowiązujących przepisów i lockdownów, o 10 proc. do 20 proc. w porównaniu do roku 2019, to jednak obroty są już w większości obiektów porównywalne, a w niektórych przypadkach nawet wyższe. Wśród zarządzanych przez nas obiektów wszystkie wróciły już na ścieżkę wzrostową. Konsekwentnie jesteśmy przekonani, że centra handlowe mają przed sobą bardzo duże szanse do wykorzystania dla przyszłego wzrostu. Klient ma bardzo silną potrzebę oryginalnych produktów, rozwiązań i doświadczeń. W przypadku Multi Corporation od wielu lat ważnym elementem odpowiedzi na te oczekiwania jest kreowanie jakości doświadczeń zakupowych klientów w nieruchomości. Jesteśmy zarządcą aktywnym i dynamicznie wprowadzamy istotne ulepszenia, często w samej strukturze obiektu. Tworzymy nowoczesne wielofunkcyjne przestrzenie nie tylko w celu stworzenia platformy łączącej najemców z konsumentem, ale także będące centralną częścią społeczności. Nasz własny zespół architektów, na przykład, pozwala nam znacznie skrócić czas wdrażania zmian w zarządzanych obiektach, nawet jeśli w grę wchodzi rozbudowa czy remodelling.
Czy najemcy podzielają ten optymizm?
Od ponad roku podtrzymujemy, że wierzymy w to, iż odbicie w zakresie najmu zarówno mniejszych, jak i dużych marek handlowych będzie się utrzymywało. Prognozowaliśmy, że pojawią się na europejskim rynku zupełnie nowe formaty najemców. W zarządzanym przez Multi centrum handlowym Magnolia Park we Wrocławiu zadebiutowała właśnie na europejskim kontynencie marka szczególnie oryginalnych sklepów kosmetycznych Nectar Bath Treats. Obecnie Multi Poland prowadzi negocjacje z Nectar Bath Treats na najem lokali w innych centrach handlowych zarządzanych przez Multi w Polsce. Charakterystycznym elementem jej salonów jest jasny wystrój. Jej sklepy wyglądają jak kolorowa cukiernia. Dla takich innowacyjnych konceptów ważna jest umiejętność przygotowania i zaoferowania lokalizacji, które odpowiadają ich specjalnym preferencjom. Często wiąże się to ze zmianą layoutu lokali. To właśnie osiągnęliśmy w przypadku Carrefoura w Magnolii Park poprzez przebudowę 11 tys. mkw. powierzchni dla uzyskania większej liczby lokali. Dzisiejszy zarządca centrum handlowego, by sprostać oczekiwaniom handlowców, musi mieć kompetencje (prze)budowy i komercjalizacji w swoim własnym zespole.
Innym zjawiskiem jest wyraźny wzrost znaczenia najmu krótkoterminowego oraz specjalistycznego. W Multi mocno stawiamy na profesjonalną obsługę tej kategorii najemców. U nas miejsce na event czy akcję promocyjną w najbardziej obleganych obiektach można wynająć już na godziny, a kiosk na pasażu – już na okres poniżej miesiąca.
Czy ten rok był udany z punktu widzenia komercjalizacji?
Mamy już silną i ugruntowaną pozycję zarówno na regionalnym rynku, jak i w Europie, a, co pokazują ostatnie umowy najmu, również globalnie. Do tego dochodzi doskonała rozpoznawalność i nasi partnerzy dostrzegają potencjał rozwoju swoich biznesów w zarządzanych przez nas obiektach. W ostatnich kilkunastu miesiącach skomercjalizowaliśmy blisko 65,5 tys. mkw. powierzchni w 6 centrach handlowych, którymi zarządzamy w Polsce. Wśród największych umów podpisanych w ostatnich miesiącach mamy m.in. sklep Primark, trzy hipermarkety Carrefour, Action, kilka sklepów HalfPrice, a także drugi w Europie salon LG Brand Store oraz kilkanaście innych marek. Obecnie prowadzimy negocjacje z kolejnymi międzynarodowymi sieciami, a także innowacyjnymi konceptami zainteresowanymi najmem lokali w Polsce.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz także: Wiosenna Loteria w Galerii Północnej
—————————-
O Multi
Multi Poland jest częścią Multi Corporation, czołowej paneuropejskiej firmy strategicznego zarządzania nieruchomościowymi aktywami handlowymi. Zarządza ona ponad 80 obiektami handlowymi w Europie i Turcji, w tym 6 w Polsce. Przyjmują one ponad 400 milionów klientów rocznie, którzy wydają w nich, szacunkowo, 4 miliardy euro w ponad 6 000 sklepów, restauracji i lokali rozrywkowych. Klientami Multi są zarówno globalni inwestorzy nieruchomościowi, jak i regionalni deweloperzy i właściciele. Multi oferuje pełne spektrum usług zarządczych, w tym: asset management, zarządzanie operacyjne, przebudowę i remonty, komercjalizację, obsługę prawną oraz zarządzanie zgodnością z przepisami. Zespół Multi skupia się na uzyskaniu jak największego wzrostu wartości zarządzanego obiektu handlowego. Dzięki swojej szczegółowej znajomości sieci handlowych i innych najemców, inwestorów, konsumentów oraz rynków lokalnych Multi chroni i podnosi wartość aktywów w każdej fazie procesu zarzadzania. Szeroka wiedza firmy z zakresu finansów, handlu i techniczna pozwoliła jej w ostatnich kilku latach wyprzedzić branżę w kategoriach najmu, przychodu z czynszów i nowoczesnego marketingu centrów handlowych. Od założenia w 1982 r. firma brała udział w ponad 200 projektach deweloperskich obejmujących łącznie ponad 5 mln mkw. GLA o wartości prawie 13 mld euro oraz zdobywając za nie ponad 200 nagród branżowych. Multi działa w 12 krajach, w tym w Holandii, gdzie ma swoją siedzibę, a także w: Belgii, Niemczech, Włoszech, Polsce, Portugalii, Słowacji, Hiszpanii, Turcji, Łotwie oraz na Ukrainie i Węgrzech. W polskim portfolio Multi znajdują się nieruchomości komercyjne zlokalizowane we Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Koninie, Bielsku-Białej, Katowicach i Szczecinie.
[…] […]